La rentabilidad bruta es el porcentaje que representan los ingresos anuales por alquiler sobre el precio de compra. Si alquilas un piso de 200.000 € a 1.000 €/mes, tu rentabilidad bruta es (12.000 / 200.000) × 100 = 6%. Es útil para comparar pisos, pero no tiene en cuenta gastos ni impuestos.
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos reales: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, cuota de hipoteca e impuestos. En España, una rentabilidad neta superior al 5% se considera generalmente interesante para un alquiler residencial.
La referencia catastral te permite obtener datos oficiales del inmueble: superficie construida, año de construcción y uso. Con esos datos el simulador estima automáticamente el IBI y el coste de reforma orientativo, eliminando una de las mayores fuentes de error al calcular la rentabilidad.
La operación merece la pena si la rentabilidad neta supera alternativas de riesgo similar y si el cashflow sigue siendo positivo en los escenarios de estrés: ¿aguanta si el alquiler baja un 10% o si hay dos meses vacíos al año?
El simulador usa fórmulas estándar de análisis inmobiliario y datos oficiales del Catastro. Los resultados son orientativos y no reemplazan el análisis profesional, pero son una buena base para tomar decisiones informadas.
En España, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano suelen estar entre el 8% y el 12% (ITP + notaría + registro + gestoría). Para obra nueva se aplica IVA al 10%.
Usamos la fórmula de amortización francesa estándar: cuota = principal × (r × (1+r)ⁿ) / ((1+r)ⁿ − 1). Es la misma que usan los bancos para hipotecas a tipo fijo.
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